1.如何了解現(xiàn)址所在商圈的市場情況？
ONE-對(duì)未來辦公場所的畫像是什么？
前期選址策略不清晰，不清楚從哪些方面入手？
第一步，前期需要制定出適合自身企業(yè)選址的清單，收集和匯總未來辦公職場的需求和現(xiàn)址不具備的功能點(diǎn)，會(huì)需要整理涉及多個(gè)部門的要求，比如主要適用的功能屬性是集團(tuán)總部、分公司、純銷售板塊還是公司科技部門，收集決策層、財(cái)務(wù)、人力資源、行政、IT技術(shù)，以及公司員工等對(duì)場所習(xí)慣的要求。將每個(gè)部門或?qū)I(yè)的意見分類匯總，就形成了1.0版的辦公室畫像，需要注意的是這份Check List里面一定要重點(diǎn)考慮主要使用主體（尤其是銷售或研發(fā)）和人力資源的建議。
第二步，完成選址需求模型搭建。匯總收集多部門的使用訴求后，還要進(jìn)行選址模型的完善工作，主要包括4個(gè)方面：
1.平面測算，根據(jù)不同行業(yè)需求特點(diǎn)，合理化分析設(shè)計(jì)及測算。結(jié)合多部門的平面布局需求、未來擴(kuò)張的空間預(yù)留等詳細(xì)內(nèi)容，推演出未來職場的具體平面規(guī)劃；
2.整體預(yù)算，除了租金和物業(yè)費(fèi)，不可或缺的還要考慮到裝修成本、搬家費(fèi)用、隱性支出等；
3.組織發(fā)展需求，對(duì)于選址目標(biāo)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚、競品分析、人才密度、招聘利弊、業(yè)務(wù)開展利弊、全國職能人才布局，以及區(qū)域商業(yè)配套的完善程度，這些都是影響人和空間交互的重要因素，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)經(jīng)營目標(biāo)的重要條件；
4.時(shí)間進(jìn)度規(guī)劃，選址項(xiàng)目組從接到委托開始直至進(jìn)場入駐，每一個(gè)步驟，項(xiàng)目啟動(dòng)調(diào)研準(zhǔn)備、需求策略市場分析、項(xiàng)目考察等都需要提前把控具體的時(shí)間，應(yīng)該有清晰明確的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、工作人員的分工，以及工作內(nèi)容描述，讓選址工作推進(jìn)可視化、可量化，建議制定清晰的時(shí)間進(jìn)度表。
第三步，修正選址模型。隨著選址工作的開展，根據(jù)市場上、物業(yè)方等信息的反饋及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的選址模型修正、選址工作調(diào)整。
TWO-如何進(jìn)行合理的選址決策？
初創(chuàng)型（包括個(gè)人創(chuàng)業(yè)者），企業(yè)選址周期大都在1個(gè)月內(nèi)完成，決策者多為企業(yè)創(chuàng)始人，決策效率快；處于創(chuàng)業(yè)初期或者小規(guī)模的團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該更聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展，切勿在選址事宜上過度投入時(shí)間和精力；
快速成長型企業(yè)（瞪羚企業(yè)），他們選址考慮的維度和因素更多，這類企業(yè)選址周期控制在3-6個(gè)月，選址決策有明確的流程；
穩(wěn)定型企業(yè)（獨(dú)角獸、藍(lán)鯨企業(yè)），這類企業(yè)基于戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)考慮全球選址布局或全國選址策略，多區(qū)域、多業(yè)務(wù)線、多團(tuán)隊(duì)協(xié)作，很難由企業(yè)內(nèi)部的同時(shí)獨(dú)立完成。選址決策呈現(xiàn)團(tuán)隊(duì)化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化，會(huì)綜合采購部門、風(fēng)控專業(yè)、領(lǐng)導(dǎo)層等進(jìn)行決策。
THREE-項(xiàng)目考察時(shí)應(yīng)該關(guān)注哪些方面？
這一步是對(duì)搜集信息的現(xiàn)場確認(rèn)，是對(duì)未知的需求信息的再一次收集，需要靠行政一步一步走出來，這個(gè)環(huán)節(jié)最辛苦也最不能容許出錯(cuò)。在現(xiàn)場勘察時(shí)，可以從以下幾個(gè)方面完善信息：
1.了解項(xiàng)目地理位置：與客戶距離；與公共交通、機(jī)場距離；與人才/勞動(dòng)力距離；與業(yè)務(wù)供應(yīng)鏈距離；周邊環(huán)境質(zhì)量；道路交通狀況；區(qū)域安全；與醫(yī)院距離；與配套設(shè)施的距離；與政府辦事部門的距離；相關(guān)政策覆蓋區(qū)域；可持續(xù)發(fā)展性等。
2.了解項(xiàng)目運(yùn)營條件：區(qū)域與形象匹配程度；物業(yè)管理水平；租戶品質(zhì)-主要租戶；大廈聲譽(yù)、業(yè)主背景；開發(fā)商信用與靈活性；開發(fā)商政府關(guān)系；昭示性和樓頂標(biāo)識(shí)；24小時(shí)訪問/安全；潛在競爭對(duì)手；商圈品質(zhì)等。
3.了解租賃成交情況，如：預(yù)計(jì)成交價(jià)格、免租期、裝修期；報(bào)價(jià)中是否含稅；物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及所包含項(xiàng)?等。
4.了解項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)：建筑年齡；大廈設(shè)計(jì)與布局；垂直交通運(yùn)輸；IT基礎(chǔ)設(shè)施；天花板高度；自然光線、玻璃幕墻；電力與消防；洗手間配比；停車場容量；空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)；樓板承重；硬件空間改造等。
5.了解配套設(shè)施：會(huì)議設(shè)施；商務(wù)中心；酒店；銀行；商務(wù)餐廳；快餐食品；便利店、超市；購物中心；附近配套設(shè)施；開放空間和綠化；員工食堂；健身房等。
