2024年第二季度全市整體寫字樓空置率由降轉(zhuǎn)升，環(huán)比上季度上升1.0個(gè)百分點(diǎn)，為19.68%。全市整體寫字樓成交租金環(huán)比降低6.92個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月224.41元，平均租金收窄態(tài)勢仍在加劇。
全市租金概況
隨著2024年第二季度的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境變動(dòng)，更多樓宇采用更為激進(jìn)的租賃策略，租金持續(xù)面臨下行壓力。甲級（含頂級）寫字樓成交租金環(huán)比下降6.0個(gè)百分點(diǎn)，為每平方米每月271.55元； 乙級寫字樓 成交租金環(huán)比下降8.01個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月168.57元。
核心商圈甲、乙級寫字樓概況
2024年第二季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為60,478平方米，空置率環(huán)比下降0.68個(gè)百分點(diǎn)，錄得16.94%；成交租金環(huán)比上季度顯著降低5.77個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月314.11元。各核心商圈成交租金環(huán)比上季度均有下滑，除東二環(huán)商圈成交租金跌幅為2.1%外；其他核心商圈成交租金跌幅均超過3.0個(gè)百分點(diǎn)，金融街、麗澤、望京/ 酒仙橋 、CBD商圈成交租金降幅分別為9.9%、7.5%、5.7%和5.5%。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為460平方米。乙級寫字樓的空置率環(huán)比上季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，錄得17.75%；成交租金下行趨勢加劇，環(huán)比上季度下降6.45個(gè)百分點(diǎn)，跌至每平方米每月198.02元。其中長安街、CBD商圈的成交租金降幅明顯，環(huán)比降幅在9.0個(gè)百分點(diǎn)及以上。
市場租賃需求分析
1、行業(yè)分析
2024年第二季度，全市甲級（含頂級）、乙級寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環(huán)比上季度均有回升。
本季度從內(nèi)外資成交面積來看，外資企業(yè)成交面積占比環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，市場成交的核心力量依然是內(nèi)資企業(yè)。
從樓宇等級成交面積來看，本季度頂級、甲級寫字樓成交面積占比有所上升，環(huán)比上季度分別提高個(gè)2.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)；順應(yīng)當(dāng)下市場不少開發(fā)商正通過降低市場租金報(bào)價(jià)和成交價(jià)格的方式推動(dòng)企業(yè)決策搬遷并加快進(jìn)駐的腳步。
從行業(yè)成交面積來看，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融仍是市場成交的主力行業(yè)，本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比較上季度降幅顯著，降低4個(gè)百分點(diǎn)；金融行業(yè)成交面積占比較上季度有所減少，環(huán)比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)；能源化工行業(yè)成交面積占比連續(xù)三個(gè)季度位列第三，環(huán)比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。
本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在中關(guān)村及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，接近全市的五成；此外，亞奧、燕莎等商圈也有眾多該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)本季度主要成交面積為CBD、通州、金融街和長安街商圈，上述商圈本季度該行業(yè)成交面積占比超過全市的七成；受總部疏解政策影響，通州商圈成交面積占比有顯著增加。
能源化工行業(yè)本季度表現(xiàn)依舊活躍，其中上地/北清路、總部基地商圈本季度該行業(yè)成交面積占比接近全市的八成，該行業(yè)整體成交面積環(huán)比上季度上升4.7萬平方米。
2、成交量分析
2024年第二季度，CBD、望京/酒仙橋、中關(guān)村、上地/北清路商圈是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比約為全市成交面積的50%。CBD商圈成交面積占比17.2%，望京/酒仙橋商圈在本季度成交面積占比為15.1%，中關(guān)村商圈成交面積占比為13.5%，上地/北清路商圈成交面積占比為9.4%。
從本季度寫字樓成交面積來看，本季度超過5,000平方米的成交面積占比最大，為39.5%，環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)；2,000-4,999平方米的成交面積占比為26.1%，環(huán)比降低3.2個(gè)百分點(diǎn)；1,000-1,999平方米的成交面積占比為17.8%，環(huán)比降低0.3個(gè)百分點(diǎn)；0-999平方米的成交面積占比為16.6%，環(huán)比無變化。
3、主要成交環(huán)比變化分析
從行業(yè)成交面積來看，能源化工、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)環(huán)比上季度成交面積上升均超過3萬平方米；金融、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、文化傳媒行業(yè)成交面積亦有所增長。零售快消及制造業(yè)成交面積占比降低。
按樓宇等級成交面積(-/+)環(huán)比變化
從樓宇等級成交面積來看，各等級寫字樓成交面積均有上升，其中甲級寫字樓成交面積環(huán)比上季度漲幅超過9萬平方米、乙級寫字樓成交面積漲幅超過6萬平方米、頂級寫字樓成交面積漲幅超過2萬平方米。
從各商圈成交面積來看，除長安街和亞奧商圈外各主要商圈本季度表現(xiàn)均有上升，其中CBD、中關(guān)村商圈依舊最為活躍，成交面積環(huán)比上升超過4萬平方米；麗澤、東二環(huán)商圈成交面積環(huán)比上季度超過1萬平方米；長安街及亞奧商圈成交面積環(huán)比降低近2萬平方米。
第二季度市場總結(jié)
從2024年第二季度空置率來看，同比去年同期全市整體空置率上升1.0個(gè)百分點(diǎn)，但本季度市場展現(xiàn)出了更高的活躍度；預(yù)計(jì)短期內(nèi)空置率將受到新入市項(xiàng)目及樓宇面積釋放的推動(dòng)而繼續(xù)上升，這將激發(fā)更多租戶在市場中尋找降本增效的契機(jī)，推動(dòng)市場成交的增長。
市場未來展望
2024年全年投入市場的新增供應(yīng)量超過了120萬平方米，其中甲級寫字樓超過30萬平方米；部分開發(fā)商保持觀望態(tài)勢，將原計(jì)劃于年內(nèi)入市的新項(xiàng)目延后至2025年交付。
從城市更新項(xiàng)目來看，2024年全年預(yù)計(jì)還將有2個(gè)城市更新項(xiàng)目入市，為亞奧、中關(guān)村商圈的寫字樓市場帶來超過10萬平方米的新增供應(yīng)量。
新增供應(yīng)和城市更新體量的增加，還將進(jìn)一步拉高空置率，成交租金預(yù)計(jì)短期內(nèi)下行趨勢仍會(huì)延續(xù)。在2024-2026年期間，全市主要新增供應(yīng)量將主要集中在CBD、望京/酒仙橋及亞奧商圈；金融街、中關(guān)村、燕莎、麗澤商圈也將有新的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場。
展望未來，北京寫字樓市場面臨的挑戰(zhàn)依舊嚴(yán)峻。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動(dòng)性和不確定性仍將持續(xù)，這可能對企業(yè)的擴(kuò)張策略和寫字樓租賃需求產(chǎn)生影響；其次，市場競爭預(yù)計(jì)在不斷有新增供應(yīng)投入市場的階段持續(xù)加劇。綜合考慮以上因素，預(yù)計(jì)北京寫字樓市場租金水平在未來一段時(shí)間內(nèi)將維持低位徘徊。
